1. Normativa aplicable:
La legislación vigente en materia de reparaciones en viviendas de alquiler se rige principalmente por lo expuesto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU). En consonancia con su texto, el Código Civil la complementa a través de sus artículos 1.563 y 1.564.
2. Tipos de reparaciones en viviendas de alquiler:
Las reparaciones en viviendas de alquiler pueden ser por conservación o por desgaste y uso ordinario. Cabe tener en cuenta que dependiendo del tipo de reparación que se requiera, el responsable de asumirlas será el arrendador/propietario o el arrendatario/inquilino. Veámoslas a continuación:
2.1 Reparaciones por CONSERVACIÓN en viviendas de alquiler.
Según refiere el párrafo primero del citado art. 21 de la LAU, las reparaciones en viviendas de alquiler por conservación son aquellas destinadas a cumplir con las condiciones de habitabilidad, y cuya responsabilidad corresponde al propietario asumirlas sin que por ello tenga derecho a elevar la renta.
- Son un ejemplo las tuberías que se rompen y provocan daños, las humedades o la propia caldera.
En este supuesto, si el propietario tuviera que realizar reparaciones de conservación, el inquilino devendrá obligado a soportarlas, aunque le resulte molesta o le impida disfrutar de parte de la vivienda. Así se expone en el apartado segundo del art. 21 de la LAU. En este último supuesto, si la obra de reparación durase más de 20 días, el propietario deberá disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda en la que el inquilino se vea afectado.
Una excepción a las reparaciones por conservación en viviendas de alquiler es la que señala al inquilino como responsable cuando el deterioro de lo que se pretenda reparar le sea imputable. Así lo refuerza el propio Código Civil en su art. 1.563 al indicar que:
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Art. 1.563 del Código Civil.
Así como el siguiente art. 1.564:
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.
Art. 1.564 del Código Civil.
En definitiva, las reparaciones en viviendas de alquiler deberán ser asumidas por el propietario siempre que el origen de las mismas devenga por:
- Deterioro por paso del tiempo.
- Por fuerza mayor y sin que medie culpa del inquilino.
Por supuesto, en todos los supuestos englobados dentro de la categoría de reparaciones por conservación, el inquilino deberá informar inmediatamente al propietario y sin dejar que el transcurso del tiempo sin informar pueda provocar daños más graves. Tiene pues, el inquilino, un deber de informar al propietario de la vivienda.
2.2 Reparaciones por DESGASTE o USO ORDINARIO de viviendas de alquiler.
La LAU declara en su apartado cuarto del art. 21, que las pequeñas reparaciones que se exija por el uso y disfrute ordinario de la vivienda, serán a cargo del inquilino. Se les llama así porque son reparaciones en viviendas de alquiler de escasa cuantía y que obedecen a gastos habituales, tales como:
- Cambiar una bombilla.
- Reparaciones de mantenimiento de grifos o persianas.
- Tareas de limpieza.
Por último, el art. 21 de la LAU guarda en su apartado tercero una excepción para aquellas reparaciones que se requieran al ser originadas por una situación de urgencia con el fin de evitar un daño inminente o incluso a terceros (sean otros vecinos o la vía pública). En este caso, el inquilino podrá realizarlas -previa comunicación al propietario- y después exigir el importe de la reparación al propietario.
